Кризис недвижимости. Жилье становится недоступным?

В столице – кризис недвижимости. Жилье сложно не только купить, но и арендовать. С чем связан кризис и к чему это может привести в будущем, выясняла журналист «Экспресс-недели».

Каждый год, начиная с сентября, арендная плата на жилье в столице немного повышается. Но в этом году она подскочила гораздо больше – по сравнению с прошлым летом аренда в Вильнюсе выросла более чем на 20 %. Эксперты говорят, что рынок аренды был разбалансирован весной, чему способствовал приток беженцев из Украины. Однако негативные тенденции, которые сигнализировали о том, что в столице в скором времени не останется жилья для аренды, были заметны в последние несколько лет.

Сегодня аренда самого дешевого жилья подорожала примерно на 100 евро, а цены на более дорогие 2-3-комнатные квартиры выросли на 150-200 евро в месяц. Эксперты считают, что ситуация в ближайшие годы вряд ли изменится в лучшую сторону.

ДЕФИЦИТ КВАРТИР ВЕРНУЛ СТУДЕНТОВ В ОБЩЕЖИТИЯ

Больнее всего нехватка арендного жилья сказалась на студентах. И ранее рынок аренды в начале учебного года сталкивался с определенными вызовами, однако такого кризиса, как в этом году, не было никогда. Жилья не хватает даже в студенческих общежитиях, которые еще несколько лет назад пустовали, т. к. студенты предпочитали удобный частный сектор.

Но сегодня рост цен на аренду и коммунальные услуги сделал частный сектор для студентов практически недоступным. Например, в Вильнюсском университете (ВУ) желающих жить в общежитиях больше, чем свободных мест.

– Около 200 студентов не получили места в общежитиях. Ранее такие ситуации регулировал рынок: студенты просто снимали частное жилье, но сейчас, когда цены сильно выросли, проблема обострилась, – отмечает председатель студенческого представительства ВУ Неда Жутаутайте.

Не хватило мест в общежитиях и для студентов, обучающихся в Вильнюсском технологическом университете.

– Наши возможности практически исчерпаны, и сейчас мы ищем альтернативные варианты, чтобы помочь некоторым студентам найти жилье. Раньше, если общежитие не устраивало, можно было найти квартиру или комнату в городе. Сейчас квартир или комнат для аренды стало меньше, а цены по сравнению с тем, что было некоторое время назад, выросли. Некоторые студенты не могут позволить себе такие квартиры, даже если захотят. Цена общежития начинается примерно от 80 евро за место, в то время как цена аренды однокомнатной квартиры варьируется в районе 400-450 евро, – говорит Вайдотас Тринкунас, канцлер университета Vilnius Tech.

В общежитии Вильнюсской коллегии (ВИКО) места еще есть, но их немного. Сюда стекаются не только будущие первокурсники, но и студенты постарше, которые ранее снимали жилье в частном секторе. Студенты других вузов столицы также просят их принять.

– Заявки на общежитие подали более 500 студентов, кроме наших студентов больше всего студентов из ВУ, Vilnius Tech и других коллегий, – говорит менеджер общежития ВИКО Виргилиюс Варатинскас.

ТРЕТИЙ НЕ ЛИШНИЙ

Университеты по-разному решают проблему нехватки мест. Одни вернули конкурсы для претендентов и дают комнаты только приезжим и малоимущим, другие просят освободить семейные комнаты, которые раньше предоставлялись парам или женатым студентам. Но чаще всего администрации университетов решают добавить в комнаты дополнительные койкоместа.

Матильда, студентка второго курса Вильнюсского технологического университета, рассказала, что администрация просто поставила в ее комнату третью кровать, хотя год назад она вместе с соседкой подписала договор, в котором говорилось, что в комнате они будут проживать вдвоем.

– В контракте было четко указано, что мы будем жить в трехместном номере, но вдвоем, однако теперь мы неожиданно узнали, что все-таки будем жить втроем, – говорит девушка. – Конечно, нынешние цены на аренду жилья, вероятно, не всем по карману, поэтому все стекаются в общежития. Но договор есть договор. Для нас, студентов, комната в общежитии – это своего рода личное пространство. Проживание в общежитии предполагает особые условия, не всегда комфортные, с чем-то приходится мириться, адаптироваться. Но в итоге пространство для одного человека сейчас еще больше уменьшилось.

Канцлер университета В. Тринкунас говорит, что нет строгого обязательства, что в комнате должны жить только два человека. По его словам, в большинстве случаев санитарно-ггигиенические нормы рассчитаны на проживание трех людей.

– Конечно, мы стараемся не менять условия проживания, если это возможно, но мест очень не хватает, поэтому мы переделываем некоторые двухместные комнаты в трехместные, чтобы разместить как можно больше людей. У нас также были помещения, которые предназначались для досуга и отдыха студентов, но некоторые из них мы переоборудовали в дополнительные спальни, – рассказал В. Тринкунас.

ПРЕДЛАГАЮТ РЕШЕНИЕ

Но и тем, кто получил место в общежитии, с этого года придется платить более высокую плату. С сентября студенты Университета им. М. Ромериса будут платить за общежитие от 100 до 250 евро, студенты Vilnius Tech – 80-150 евро, а студенты ВУ – 60-200 евро в месяц. Цена зависит и от того, сделан ли в комнате ремонт и сколько человек в ней проживает.

Президент Литовского союза студентов Витаутас Кучинскас предлагает возможные решения.

– Мы считаем, что должен быть создан механизм, компенсирующий студентам стоимость аренды жилья, когда они решают арендовать его в частном секторе. Кроме того, надо увеличить финансирование программ строительства и реконструкции общежитий, а также создать централизованную систему, в рамках которой высшие учебные заведения смогут совместно использовать свои общежития, – говорит Витаутас.

По его словам, когда студенты не находят доступного жилья, качество их учебы страдает, т. к. многие из них предпочитают работать с первого курса, чтобы поддержать себя материально.

РЫНОК НЕ ПОСПЕВАЕТ

Однако эксперты давно говорили, что на рынке недвижимости намечается кризис. И связано это не только с новостроем, но и арендой жилья. Ведь для того, чтобы жилье арендовать, его вначале кому-то необходимо приобрести – купить или унаследовать. Но загвоздка в том, что столица растет не по дням, а по часам, и рынок недвижимости просто не поспевает за ростом населения.

Вот официальные данные. Число жителей Вильнюса растет примерно на 1 % в год, и этот показатель фиксируется уже несколько последних лет. В конце 2021 г. население столицы превышало 650 тыс. человек, но в связи с миграцией беженцев только из Украины весной население города выросло примерно на 20 тыс. человек. Другими словами, за несколько месяцев население Вильнюса увеличилось на столько же, на сколько оно выросло бы естественным путем за 4-5 лет. Это огромная перегрузка для рынка недвижимости, т. к. столько новых единиц жилья за такой же короткий срок просто не появилось.

– Однако это не означает, что на рынке вообще нет предложений. Они есть, но не всегда соответствуют запросу. У ищущих квартиру сегодня, образно говоря, есть два варианта. Первый – арендовать не самое качественное жилье, которое не пользуется спросом. Причин этого может быть несколько: неудобное месторасположение, плохой район, ужасный ремонт или полное его отсутствие и т. д. К тому же и цена может не соответствовать состоянию или качеству квартиры. Остается второй вариант – конкурировать за привлекательную (но уже арендованную) недвижимость, предлагая более высокую цену или более длительный срок аренды. Так сегодня поступают многие, тем самым еще больше перегревая рынок, – говорит брокер недвижимого имущества эксперт Саулюс Урбонас.

ПРОЖИВАНИЕ КОММУНАМИ

Прогнозируется, что в будущем недвижимости, доступной для покупки и аренды, будет еще меньше, т. к. процесс роста числа жителей в столице останавливаться пока не намерен.

– Нужно понимать, что рынки продажи и аренды жилья не функционируют отдельно друг от друга. По сути, это один и тот же взаимосвязанный рынок жилья. Для того, чтобы один житель смог арендовать жилье, другой должен сначала его купить. Когда рынок аренды исчерпан, особенно благоприятными условия становятся для рынка строительства и продажи недвижимости. Однако сейчас некоторый кризис ощущается и на рынке строительства, поскольку война в Украине нарушает цепочки поставок, – говорит эксперт.

Он прогнозирует, что в будущем изменятся традиции аренды, и это поможет немного урегулировать рынок.

– Например, весной некоторые жители приняли в свои дома украинцев, возможно, вскоре начнут практиковать и для местных жителей совместное проживание. Такая модель очень популярна на Западе среди студентов и молодых специалистов. Это явление может привести к спросу на большие просторные квартиры с несколькими спальнями и санузлами. Возможно, будет популярна совместная аренда дома или коттеджа и проживание там неким подобием коммуны, – говорит С. Урбонас.

Отсутствие предложения на рынке аренды может также задержать начало самостоятельной жизни молодежи, в результате чего дети будут дольше оставаться жить с родителями. Также возможно, что когда предложения будут исчерпаны или цены превысят платежеспособность арендаторов, они могут возвращаться обратно в родной город, к родителям, или переезжать в более дешевые округа.

– Таким образом, рынок аренды может немного затормозить рост населения. Этот эффект давно проявляется во многих европейских городах, особенно столицах, поскольку рынки жилья в мегаполисах быстро достигают критической точки. Известно, что арендовать недорогое и качественное жилье в хорошем районе Лондона, Парижа или Берлине сегодня практически невозможно. В лучшем случае удается снять комнату, но и для этого придется пройти отбор у арендодателя, который выберет лучшего кандидата из возможных, – говорит брокер.

НАПРЯЖЕНИЕ СОХРАНИТСЯ

В связи с перегретым рынком и местные арендодатели все чаще предъявляют особые требования к арендаторам. Часто они не хотят селить у себя студентов, семьи, где есть маленькие дети, животные. Многих интересует и платежеспособность квартиросъемщиков, и даже их профессия. Особенно строгий отбор происходит, если дело касается элитного жилья в центре города.

– Сегодня главный вопрос в том, сохранится ли такое напряжение через год или два? Пока приток беженцев и переезжающих из соседних стран оказывает давление на рынок жилья. Например, в 2021 г. многие белорусские айти-компании начали переезжать в Литву и перевозить тысячи своих сотрудников, которые в свою очередь взяли с собой членов семьи. Всем этим людям надо где-то жить. И в основном они арендуют жилье. В этом году этот процесс пока продолжается. Это означает, что рынок жилья определенно останется напряженным еще некоторое время, – говорит эксперт.

Ольга ДИДЖЮЛЕНЕ, «Экспресс-неделя».

Фото: J.Stacevičius/Lrytas; Marina Kremer/realting.com