Кризис коснется недвижимости

Война нервов на рынке недвижимости
Все чаще раздаются предупреждения о грядущих экономических трудностях стран Балтии. По мнению обозревателей, приближающийся кризис прежде всего коснется рынка недвижимости.

Появляются слухи об обвале цен на жилье. Пессимисты прогнозируют 30-процентное падение цен, оптимисты - 10-15-процентное, однако в том, что цены перестанут расти, и рынок недвижимости стабилизируется, сегодня уже никто не сомневается. Так все-таки что нас ждет? Стоит ли уже сегодня тревожиться тем, кто собирается, например, поменять квартиру, продать старую, купить новую?
Пугающие слухи
Негативные слухи поступают к нам в основном из-за рубежа. Так, один из крупнейших в мире страховых брокеров американская компания «Aon» создала мировую карту рисков, оценив множество политических и экономических факторов риска для инвесторов. Рейтинг государств, в большей степени затронутых мировым кредитным кризисом, возглавила Латвия. В «горячую десятку» вошли Турция, Венгрия, Хорватия, Ливан, Литва, Румыния, Эстония, Гана и Словения. Главными критериями попадания в список стран, подверженных влиянию глобального кризиса, были следующие: большой дефицит текущего счета платежного баланса, сильная зависимость от иностранных финансовых вливаний и неразвитость экспорта. Данный рейтинг по замыслу должен служить предупреждением инвесторам о высоких экономических рисках в стране - что-то вроде знака «Не влезай - убьет».
«Danske Bank», в свою очередь, считает, что назревающий латвийский кризис может распространиться на все балтийские страны, а также государства Восточной Европы. Многие аналитики отмечают, что увеличивается риск значительного падения курса прибалтийских валют в случае, если не будут предприняты меры. В качестве этих мер якобы Евросоюз видит постепенную девальвацию лата и других прибалтийских валют. Слухи эти не получают подтверждения, но частота их поступления настораживает. "Экспресс-неделя" устами экспертов фактически опровергала их, однако они не исчезают...
Очередной эмоциональный всплеск вызвало сообщение из Эстонии об официальном начале краха на рынке недвижимости и падении цен на 25%. Там одна компания застройщиков признала: если покупатели не проявят активности, рынка по сути не будет, поэтому вполне логичны скидки до 50%, а также многолетние простои недвижимости.
Похожие прогнозы появляются и в Литве. Так, член парламентского Комитета по экономике Кястутис Глявяцкас считает, что стоимость недвижимости в Литве должна упасть на 20-25%.
- Цены на недвижимость достигли своего предела и становятся многим жителям не по плечу. Поэтому ничего не остается, как снижать их, - считает он.
По мнению депутата, рынок недвижимости у нас последние 7 лет переживал стремительный рост и являлся локомотивом экономики. Однако сейчас, в период стагнации экономики, в этом сегменте тоже наступит застой, и застройщики вынуждены будут снижать цены.

Рынок замер
В последние годы цены на недвижимость во всех балтийских странах действительно демонстрировали изрядную прыть. Но в этом году, как предполагают и другие специалисты, застой действительно неизбежен. Вот литовский рынок недвижимости и замер в ожидании. Здесь опять господствуют те, кто умеет ждать. Но если раньше таковыми называли придерживавших жилье, чтобы затем выгоднее продать припасенные квадратные метры, то теперь позицию выжидания заняли те, кто хочет приобрести жилье по более низкой цене.
Покупатели знают: побеждает самый терпеливый. Затянувшаяся на рынке пауза превращается для продавцов недвижимости в войну нервов, поэтому те, кого поджимают сроки, более сговорчивы. Результат этой психологической атаки таков: сегодня торг уместен как никогда. В результате переговоров можно сбросить 10% от первоначальной цены.
- Именно сейчас самый удобный момент для поиска жилья. До сих пор цены диктовал продавец, сейчас - покупатель. Чтобы заполучить клиента, продавцам сегодня надо очень постараться. Такая ситуация сохранится в течение года. Но квартиру дешево можно купить уже сегодня и просить скидку, - считает Гядиминас Янкаускас, директор «DnB Nord būstas».
Разбудить спящий рынок можно было бы снижением цен на недвижимость на 10-15%. Такой результат выдал опрос агентства «ŽIA valda real estate». Тысячи жителей Литвы, не раздумывая, приобрели бы жилье стоимостью не более 130 тыс. литов или индивидуальный дом по цене не более 720 тыс. литов. Однако идти на снижение цен застройщики пока не собираются. Ведь для инвесторов такой шаг был бы смерти подобен. Увеличится армия банкротов, да и у части населения значительно снизится уровень благосостояния, так как уменьшится стоимость недвижимости как залога.
- Дом не строится за ночь, для внедрения проекта нужно хотя бы три года. Необходимо платить зарплату менеджерам, строителям, брать кредит и платить проценты. А если уменьшится цена, как избежать убытков, ведь тогда ты ничего не заработаешь. Люди сегодня жилье не покупают, но оно им нужно все равно, строителям следует просто подождать, - уверен Арвидас Авулис, председатель правления предприятия «Hanner».
Не сбываются и предсказания о падении в цене квартир в панельных серийных домах - "хрущевках". Эта недвижимость - самая дешевая, и в условиях низкой платежеспособности - самая востребованная. Поэтому в настоящее время отмечена новая тенденция - выравнивание цен на жилье старой и новой постройки. Рост цены квадратного метра в новых проектах приостановился, тем более что норма прибыли, которая в них закладывается, вполне позволяет это сделать.
- Разница между домами старой и новой застройки составляет уже не более 20%. А если к реновации старых домов присоединится государство, то жилье в этих домах станет все привлекательнее для покупателя, - объясняет Донатас Кояла, менеджер предприятия «Akorus real estate».

Цены не рухнут
Самое распространенное слово у аналитиков - это "возможно", ведь рынок недвижимости с трудом поддается прогнозам и живет по своим собственным законам. В одном все прогнозы наших специалистов сходятся: в условиях снижения темпов экономики и уменьшения покупательных возможностей цены на недвижимость неизменно должны стабилизироваться. Но не рухнуть. Хотя никто и не отрицает влияния негативных событий в мировой экономике. Приток финансов, вкладываемых в недвижимость, уменьшится. Но даже в этом случае произойдет вовсе не обвал, а временный застой рынка. Ведь недвижимость - это не акции, в случае финансовых трудностей люди не кинутся продавать свои квартиры, а просто будут ждать.
- Люди ждут - что будет. Поэтому кажется, что спрос есть, но его как бы и нет. Сложно говорить, что будет дальше, но если цены и упадут, то на 5-10%, - предполагает руководитель отдела по оценке недвижимости «Ober-Haus» Саулюс Вагонис.
Аналитики считают логичным, что в первую очередь будут снижаться цены, необоснованно завышенные. Поскольку покупателей будет становиться меньше, чем продавцов, то перед ними откроются возможности принимать решение обдуманно, не хватать лишь бы что, а выбирать качественные объекты. Плохие квартиры и дома никто покупать не станет, и стоимость их неизбежно снизится. Неудачным будет начавшийся год для спекулянтов на недвижимости. Многие из них вынуждены будут продать свои объекты с убытком для себя и остаться в долгу перед банками. В то же время тем, кто купил недвижимость для проживания и не планирует продать ее через пару лет, не стоит беспокоиться, считают специалисты. Недвижимость пока остается лучшей инвестицией, и цены на нее в будущем вновь поднимутся. Пусть это будет уже в следующем десятилетии. А жилищные условия в Литве все еще существенно уступают уровню развитых стран ЕС. Значит, спрос на жилье останется.
Но если все-таки квартиры упадут в цене слишком заметно, это вызовет еще большее ограничение кредитования, ведь банки начнут требовать дополнительного обеспечения ипотеки. А если условия кредитования начнут ужесточаться, вновь обретет актуальность сдача квартир внаем. В развитых странах ЕС считается совершенно нормальным то, что часть людей никогда не приобретает для себя недвижимость, а предпочитает пользоваться ею в качестве нанимателей. Предпочтение, прогнозируется, будет отдаваться долгосрочным договорам найма, в таком случае будут предоставляться заметные скидки. Тот, кто желает снять квартиру на два-три месяца, станет платить вдвое больше.

В прогнозах краха нет
Наметившееся снижение сделок на рынке жилья - тоже не является проблемой, считают аналитики. Застройщики могут переориентироваться и временно перейти от жилищного сектора в другие сегменты рынка. Например, в сектор коммерческих помещений. Тем более что спрос на них остается неизменно высоким.
- С экономической точки зрения мы не видим серьезных обоснований для краха рынка недвижимости в ближайшее время. Наоборот, есть множество сдерживающих факторов. А то, что на рынке царит выжидание, вполне естественно. Люди ждут падения цен. Но если строительные компании, почуяв снижение спроса, начнут урезать проекты, то в скором будущем опять возникнет неуравновешенная ситуация между спросом и предложением. И все вернется на прежнюю орбиту, ведь правила диктуют законы рынка, - считает Екатерина Рояка, финансовый аналитик «DnD Nord Bankas».
Так каким прогнозам верить: западных аналитиков или отечественных? Наши специалисты утверждают, что западные эксперты не знают особенностей нашей экономики. Западные аналитики в свою очередь говорят, что на мнение наших специалистов влияют политическая ситуация в стране и приближающиеся выборы. Остается и нам разделиться на пессимистов и оптимистов и ждать, какой расклад выберет жизнь.
Елена Письменникова,
«Экспресс-неделя».