Жилье: покупать сейчас или еще подождать?

Не умолкают разговоры о том, что цены на жилье в городах падают, а предложение растет. Может, сейчас самое время приобрести собственное жилье?

(“Экспресс-неделя” Nr. 19 # 7 мая 2009 года)

Немного статистики
В 2008 году в Литве построено 4027 новых жилых домов с 11829 квартирами. А это на треть больше, чем в 2007 году. В прошлом году больше всего квартир было построено в Вильнюсском округе - 57 проц., в Каунасском - 19 проц., в Клайпедском - только 12 проц. Средняя полезная площадь квартиры достигает почти 100 м2.
Правда, в прошлом году было выдано 8189 разрешений на строительство 8239 жилых домов (из них только 134 многоквартирных дома). Большинство (98 проц.) всех разрешений на строительство было выдано на постройку жилых домов с 1-2-х комнатными квартирами. Обычно ежегодно реализуется только часть выданных разрешений на строительство, поэтому настоящий масштаб замедления строительства жилых домов более значителен.
Несмотря на строительный бум в последние 20 лет, многоквартирные дома, построенные еще в советский период, все еще составляют около 90 проц. всего нашего жилищного фонда. А по количеству жилплощади на одного жителя мы все еще тянемся в хвосте всей Европы. Но жить в просторных квартирах новой постройки очень хочется. Так что же делать, покупать жилье сейчас или еще подождать?

Советуют строители: у нас есть еще два года
По словам президента Литовской ассоциации строителей Адакраса Шяштакаускаса, у потенциальных покупателей еще есть этот и следующий год для покупки жилья по низким ценам. Это свое утверждение А.Шяштакаускас подтверждает аргументами. Во-первых, прогнозирует руководитель строителей страны, нынешний кризис затянется на упомянутый период - этот и следующий год. Поэтому квартиру стоит покупать в 2009-2010 годах, потому что заработная плата строителей снизилась минимум на пятую часть, к тому же и сами предприятия значительно снизили расценки на работы. Во-вторых, подешевели (или хотя бы не подорожали) практически все строительные материалы. Значит, упомянутый период и будет самым благоприятным для приобретения квартир. Ведь кризис рано или поздно закончится, а вместе с ним - и сниженные заработные платы строителей, а также низкие цены на стройматериалы. Конечно, большого скачка цен в строительном секторе с окончанием кризиса собеседник не прогнозирует, но цены и наценки понемногу будут расти.

Банкиры советуют считать
По словам Юстинаса Мураускаса, директора департамента по развитию продуктов банка SEB, банк подсчитал, что выплата не должна превышать 40 проц. от дохода семьи. Сейчас жилищный кредит предоставляется, если после отсчета суммы возвратной выплаты кредита на одного члена семьи в Вильнюсе остается не менее 1150 литов, в Каунасе и Клайпеде - 1035 лт., в других городах - 920 лт. Банк предоставляет кредит на финансирование до 80 проц. от стоимости жилья новой или старой постройки. Если клиент предоставляет дополнительный залог, предоставляется кредит до 100 проц.
Несмотря на то, что условия выдачи кредитов стали жестче, увеличились проценты, само жилье подешевело и на данный момент его стоимость значительно меньше, чем в прошлом году. А то, что проценты за предоставленные в евро кредиты значительно меньше, чем за кредиты, предоставленные в литах, определяют выбор жителей в пользу кредитов в евро. Чаще всего в таких случаях выбирают изменяющийся процент.
Какую норму процентов от кредита выбрать - меняющихся или фиксированных, зависит от потребностей и возможностей конкретного клиента. Многолетняя статистика процентов показывает, что те, кто выбрал фиксированный процент на весь кредитный период, не платят больше тех, кто выбрал меняющийся. Однако фиксированный процент позволяет быть уверенным в том, что в течение всего кредитного периода процентные ежемесячные выплаты не изменятся. Так подстраховаться стоит особенно тем, у кого выплата по кредиту сейчас составляет большую часть дохода, потому что они в большей степени почувствуют тяжесть увеличившихся процентов. И наоборот - те, для кого увеличившиеся проценты не создадут в будущем финансовых проблем, могут выбрать меняющийся процент. Также меняющийся процент могут выбрать те, кто планирует кредит или его большую часть вернуть в ближайшие пять лет.
Тем, кто хочет застраховаться от возможного увеличения процентов, советуем выбирать фиксированный процент. Если предосторожность не является необходимостью или есть желание попытаться сэкономить, можно выбрать меняющийся процент.

Надеемся выждать
Так коротко охарактеризовали нынешнее состояние строителей, агентств и управляющих недвижимым имуществом (НИ) на недавно прошедшей пресс-конференции представители одного из крупных интегрированных обществ, предоставляющих услуги управления НИ. Сейчас простаивают тысячи не проданных (или не арендованных) бюро или квартир. Казалось бы, содержать такие огромные пустые площади очень убыточно. Однако коммунальные выплаты составляют наименьшую часть счетов.
Следует понять эту публику, ведь такие предприниматели ведут себя, словно игроки на бирже. Все они "играли", опираясь на железные аргументы: якобы надутые цены НИ не лопнут хотя бы в ближайшее время. Но выше упомянутым предпринимателям некуда отступать. Потому что большинство из них "играли" с банковскими кредитами. Пока цены повышались, всем было хорошо. Как только темп рынка НИ начал замедляться, банки сказали им: хватит. Мало того, что банки уже сейчас не выдают новые кредиты предпринимателям в сфере НИ, но и ужесточают условия их возврата. К тому же банки уже сейчас готовятся к банкротству немалой части развивающих НИ компаний, создавая свои дочерние предприятия, которые, видимо, переняв у неплатежеспособных клиентов НИ, станут его продавать. Еще окончательно не погрязшие в долгах предприниматели надеются, что банки хотя бы не станут продавать перенятое у них НИ со скидкой. Однако банки понимают, что тогда вся сфера НИ в Литве потерпит крах.

Советы опытных покупателей
Опытные покупатели НИ знают, что всегда надо искать нестандартные решения. Одно из них - выбирать квартиру без посредников, когда ее продает сам собственник. А таких, срочно продающих жилье, может быть не так уж мало: те, кто срочно и надолго выезжает за границу, или неудачливые спекулянты НИ, которых банк предупредил уже в последний раз.
Вторая категория продающих - банки, перенявшие НИ должников. Он все равно будут продавать жилье несколько дешевле.
И третья - сами строители или агентства НИ, когда им срочно нужны деньги, одну-две квартиры продают значительно дешевле.

Арунас Марцинкявичюс, журналист «Экспресс-недели»