Заранее прогнозируемые трудности

Рынок недвижимости увяз в болоте

Еще 4-5 лет назад все не только горячечно покупали квартиры, но и не менее горячо обсуждали мыльный пузырь недвижимого имущества - как и когда он лопнет, как "поведут себя" цены. А сейчас мы примерно можем сказать, чем все кончилось…

Как все началось?

В последние несколько лет темпы роста цен на недвижимость превзошли все ожидания. В Литве резкий скачок цен объясняли в первую очередь низкой обеспеченностью жильем, т.е. людям просто надо было где-то жить, но такие же процессы происходили в Америке и Европе. С 1996 года цены на недвижимость в еврозоне возросли на 30, в США - на 50, а больше всего в Великобритании - на 115 проц. Писали, что каждую неделю в Лондоне появляется все больше миллионеров, т.е. тех, чье состояние превышает миллион фунтов стерлингов. Естественно, новоиспеченным миллионерам приходилось платить немалые налоги на недвижимость, порой даже не соответствующие их доходам, и зачастую это даже вынуждало их отказаться от миллионного состояния, но это уже другая тема. И тем не менее эти факты свидетельствуют о том, что экономические процессы весьма неоднозначны, несмотря на то, что экономику нередко представляют как огородничество: посеял морковь - и вырастет морковь.
В Восточной Европе рост цен на недвижимое имущество начался немного позже, и Литва попала в число тех стран, где цены взлетели особенно высоко, скажем, в 2004 г., в самый бум, - на 25, в Латвии - на 30, в Эстонии - тоже на 25 проц. В других странах немного меньше: в Дании - на 12,6, в Швеции - на 11, в Польше - на 10, в Финляндии - на 6, а в Чехии, тоже расположенной на этом пространстве, - всего на 4 проц.
Но мыльный пузырь недвижимости - это не просто рост цен на недвижимость, сколь бы большим он ни был, а рост, неподвластный законам экономики. Так что, оказывается, распознать этот пузырь не так уж просто, об этом даже у экономистов нет единого мнения, а предугадать дальнейшее еще сложнее.
Сейчас в сфере недвижимого имущества царит застой (об этом мы еще поговорим), но он вполне логичен и объясним - не бывает так, чтобы пузырь лопнул и забрызгал всех - и строителей, и брокеров недвижимости, и банкиров, и простых людей.

Что такое мыльный пузырь?

Как мы уже сказали, "пузыреобразный" рост цен должен носить признаки стихийности. Скажем, цены на квартиры в домах старой постройки растут как на дрожжах. Но, с другой стороны, цены на них вполне обоснованно диктует закон спроса-предложения, потому что большинству людей новые престижные квартиры не по карману, потому что их стоимость, обоснованная или нет, для них слишком высока. Проще говоря, им не хватало доходов, чтобы доказать банкам свою платежеспособность.
Другой несомненный признак мыльного пузыря - непомерное количество спекулирующих на недвижимости. Они-то и являются виновниками неестественного спроса, еще больше стимулирующего рост цен. Их число тоже трудно установить, поэтому их доля в рынке оценивается примерно от 5-ти до 20 проц. на пике спроса.
Но крахом или мощным ударом по экономике заканчивались далеко не все бумы. На самом деле после того как такие пузыри лопали, общий валовой продукт мог упасть до 8 проц. Как наиболее драматичный пример зачастую упоминают Японию, где выросшие до невиданных высот цены за 13 лет снизились на 35 проц.
Так что пузырь лопает не всегда. Все зависит от его размера и уровня задолженности при покупке недвижимого имущества. Несмотря на то, что в последние годы рост финансирования недвижимого имущества в Литве исчислялся двухзначными цифрами, начался он практически с нуля (ранее условия финансирования были совсем драконовскими, доступными лишь единицам), так что наши задолженности даже после бума займов невелики - мы значительно отстаем не только от старых стран ЕС, но и от соседних Балтийских стран. Например, соотношение жилищных займов и общего внутреннего продукта в Литве достигает 7, а в Эстонии - 17, в Латвии - 21 проц. В еврозоне этот показатель - около 35 проц.
Так что, похоже, взрыв мыльного пузыря недвижимого имущества был очередной придуманной для нас страшной сказкой. И все-таки на рынке недвижимости сейчас происходит нечто интересное - цены потихоньку падают. Может, это кому-то выгодно?

Все в руках банков?

По утверждению экспертов, положение на литовском рынке недвижимости не так уж трагично, просто он переживает заранее прогнозированные трудности. Ведь мыльный пузырь недвижимости не может раздуваться бесконечно. Почти десятилетие длился подъем, поэтому остановка и вызывает такой страх. Положение Литвы несколько иное, нежели в странах Западной Европы и даже в Латвии и Эстонии, - у нас нет переизбытка жилья, спрос еще не удовлетворен. Поэтому при возникновении хотя бы терпимых условий приобретения жилья люди снова попытаются его купить. Поэтому сейчас все зависит от банков - ведь не только жители берут жилищные займы, но и строители финансируют свою деятельность взаймы. Сейчас банки ждут, пока положение на рынке недвижимости стабилизируется, и, может, как надеются бизнесмены в области недвижимости, примерно в середине этого года на рынках недвижимости можно будет вздохнуть свободнее - ведь банки работают не для того, чтобы спать на сейфах с деньгами. Как только положение прояснится, они снова их откроют.
Но наиболее вероятная политика в области недвижимости - значительное падение цен на жилье при гибких продажных ценах. Планируется и ценовая яма, когда в среднем по Литве цены упадут на 25-30 проц., но все-таки цены не достигнут того уровня, который был в начале великого роста. Словом, сейчас снова надо держать руку на пульсе - и тем, кто уже взял заем, и тем, кто собирается это сделать.

Теодора Рашимайте, журналист "Экспресс-недели"